Importante: El nuevo calculo de la plusvalía municipal
A finales de octubre de 2021, el Tribunal Constitucional declaró el impuesto de la plusvalía municipal inconstitucional.
Para muchos municipios españoles, esto no se consideró una noticia positiva. El impuesto de plusvalía era a menudo una de las mayores fuentes de ingresos. Tomemos el ejemplo de Torrevieja, donde la plusvalía representaba un 20% de los ingresos municipales anuales. A nivel nacional, los ingresos representaban una cantidad anual de 2,5 mil millones de euros.
Por lo tanto, había una necesidad urgente por una alternativa.
Hasta octubre del '21, el impuesto de plusvalía se calculaba siempre sobre el incremento del valor catastral del suelo. Y esto durante el periodo en que se era propietario del inmueble.
Había regiones en las que los valores catastrales no se habían indexado durante mucho tiempo. En consecuencia, los vendedores sólo tenían que pagar un pequeño impuesto. Un ejemplo de ellos es Orihuela. Desde 1994 los valores no han cambiado.
Sin embargo, en otros municipios (por ejemplo, Torrevieja) los propietarios de viviendas solían pagar miles de euros al vender su propiedad. Esto independientemente de si vendieron con beneficios o con pérdidas. Se hizo una objeción. Si se vende con pérdidas, no es lógico que se produzca un aumento del valor del suelo. El Tribunal Constitucional siguió esta reclamación. Desde octubre de 2021 los vendedores se encontraron en una zona un poco gris.
Sin embargo, recientemente, el gobierno español ha decidido que los propietarios que no obtengan beneficios con la venta de su vivienda estarán exentos del impuesto sobre la plusvalía.
Además, en noviembre '21 se aprobó un nuevo método para calcular el impuesto de plusvalía.
Para determinar la base imponible, el vendedor puede ahora elegir entre dos métodos. En función del resultado, puede elegir el más favorable. Los ayuntamientos tienen seis meses para adaptar la normativa fiscal a los nuevos coeficientes.
A continuación, explicamos los dos métodos de cálculo:
Método 1
fórmula objetiva
Sobre la base del incremento del valor catastral del terreno entre la compra y la venta.
Los coeficientes para este cálculo también se ajustarán anualmente para seguir los cambios en la coyuntura del mercado.
Fórmula para calcular la base imponible:
Valor catastral del terreno X coeficiente* (el tiempo durante el cual la persona ha sido propietaria)
*Coeficiente máximo ver columna al lado.
La base imponible debe multiplicarse por el coeficiente que determine el municipio donde se encuentre el inmueble. Éste no puede ser superior al 30%.
Método 2
fórmula real
Sobre la base de la diferencia entre el precio de compra y precio de venta.
Fórmula para calcular la base imponible:
Precio de venta - precio de compra X % del valor catastral del suelo en relación con el valor catastral total
La base imponible debe multiplicarse por el coeficiente que determine el municipio donde se encuentre el inmueble. Éste no puede ser superior al 30%.
EJEMPLO
El vendedor compró el inmueble en 2017 por 115.000 euros y lo vende en 2022 por 130.000 euros. Calculamos ambos métodos sobre la base de la nota de SUMA que figura a continuación, y con un porcentaje municipal del 30%.
MÉTODO 1:
19.529,46 (valor catastral del terreno) x 0,17 (coeficiente 5 años de propiedad) = 3.320 EUR (base imponible)
3.320 x 0,30 (coeficiente municipio) = 996 EUR
MÉTODO 2:
130.000 - 115.000 x 40% (porcentaje del valor del terreno respecto al valor catastral total) = 6.000 EUR (base imponible)
6.000 x 0,30 (coeficiente municipio) = 1.800 EUR
